1. La locazione

La locazione è un contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere a un’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un tempo determinato, dietro pagamento di un canone (art. 1571 c.c.). Il contratto attribuisce un diritto personale di godimento, con caratteristiche intermedie tra diritti di credito e diritti reali. Funzione: permette al conduttore di usare un bene altrui mentre il locatore ottiene un vantaggio economico.

Durata:

• Tempo determinato: il contratto si scioglie alla scadenza, salvo tacita rinnovazione se il conduttore resta nel godimento senza opposizione (art. 1596).
• Tempo indeterminato: il contratto ha la durata prevista dalla legge e si rinnova tacitamente salvo disdetta (artt. 1574, 1597).

Oggetto: qualsiasi bene mobile o immobile, con disciplina che varia a seconda della natura del bene:

• Immobili urbani: legge n. 392/1978.
• Beni produttivi: affitto (artt. 1615 ss.), distinto in affitto di azienda e di fondo rustico (legge n. 203/1982).
• Navi e aeromobili: codice della navigazione.

La disciplina del codice civile ha carattere generale e residuale: si applica solo agli aspetti non regolati da leggi speciali.

2. Obbligazioni del locatore e del conduttore

Obblighi del locatore (art. 1575 c.c.):

• Consegnare la cosa in buono stato e idonea all’uso pattuito; se ci sono vizi, il conduttore può chiedere risoluzione o riduzione del canone (art. 1578).
• Mantenere la cosa in buono stato locativo, salvo riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore (art. 1576).
• Garantire il pacifico godimento della cosa:

  • Se subisce molestie di fatto (es. immissioni intollerabili), il conduttore si difende autonomamente (es. azione di reintegrazione, art. 1168).

  • Se subisce molestie di diritto (es. contestazione di diritti da parte di terzi), il locatore deve difenderlo, eventualmente assumendo la lite (artt. 1585, 1586).

Opponibilità della locazione ai terzi:

• È opponibile all’acquirente se il contratto ha data certa anteriore alla vendita o, per contratti superiori a nove anni, se è trascritto (art. 1595).
• In mancanza di data certa, è opponibile solo se il conduttore ha la detenzione precedente alla vendita (art. 1600).

Obblighi del conduttore (art. 1587 c.c.):

• Prendere in consegna la cosa e usarla come convenuto. Può sublocare salvo patto contrario, ma non può cedere il contratto senza consenso del locatore (art. 1594).

  • In caso di sublocazione, il locatore può agire direttamente contro il subconduttore per i canoni non pagati (art. 1595).

• Pagare il canone alle scadenze pattuite.
• Restituire la cosa alla fine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo normale deterioramento (art. 1590).

  • È responsabile della perdita o deterioramento salvo cause non imputabili (art. 1588).

  • Non ha diritto a indennità per miglioramenti non autorizzati; può asportarli senza danno o compensarne il valore con eventuali danni (artt. 1592, 1593).

3. Le locazioni urbane

• Locazioni abitative: regolate dalla legge 431/1998, possono essere a canone libero o concordato.
• Locazioni non abitative: riguardano attività commerciali, artigianali e professionali, con tutela per il conduttore in caso di cessazione dell’attività.

4. Contratti collegati:

• Leasing: è un contratto in cui un soggetto (concedente) concede a un altro (utilizzatore) l'uso di un bene, con la possibilità di acquistarlo alla fine.

  • Leasing finanziario: assimilabile alla vendita a rate, in quanto prevale la funzione di acquisto.

  • Leasing operativo: prevalgono le regole tipiche della locazione, con finalità principalmente di godimento del bene.
• Contratti estimatori: Il contratto estimatorio (art. 1556 c.c.) è un accordo in cui una parte (tradens) consegna a un'altra (accipiens) beni mobili, consentendole di venderli a terzi. L'accipiens ha due opzioni:

1. Vendere i beni e pagare il prezzo pattuito al tradens.
2. Restituire i beni invenduti entro il termine stabilito, senza obbligo di pagamento.

Questo contratto è molto usato nel commercio, ad esempio nelle librerie o nei negozi di abbigliamento, dove i fornitori consegnano la merce senza richiedere il pagamento immediato. L'obbligo di pagamento sorge solo se l'accipiens decide di trattenere i beni.

5. Il comodato

Il comodato è un contratto gratuito con cui una parte (comodante) consegna un bene a un’altra (comodatario) affinché lo usi per un certo tempo e lo restituisca. Se il comodante ha necessità urgente, può richiedere la restituzione anticipata (art. 1809 c.c.).