1. Nozione di proprietà

La proprietà è il più ampio diritto reale, disciplinato dall’art. 832 c.c., che attribuisce al proprietario il diritto di godere e disporre di un bene in modo pieno ed esclusivo, nel rispetto dei limiti imposti dall’ordinamento giuridico.

Include sia il diritto di godimento (uso, trasformazione, sfruttamento) sia il diritto di disposizione (vendita, donazione, concessione di diritti reali su cosa altrui).

2. Ruolo sistematico della proprietà

La proprietà è il cardine del sistema dei diritti reali e ha una funzione economica e sociale, garantendo al proprietario un'ampia libertà di utilizzo del bene.

3. La garanzia costituzionale e la funzione sociale

La Costituzione italiana (art. 42) riconosce la proprietà privata, ma ne subordina l’esercizio alla funzione sociale. Questo significa che la proprietà non è un diritto illimitato, ma può essere soggetta a limiti imposti per il bene collettivo.

4. Limiti e obblighi della proprietà

• Limitazioni legali: norme urbanistiche, vincoli ambientali, espropriazione per pubblica utilità.
• Vincoli di vicinato: il proprietario deve rispettare distanze, confini e limiti per evitare danni ai vicini (es. divieto di immissioni nocive).

  • Distanze legali: dovranno essere rispettate delle distanze minime nel costruire edifici, scavare pozzi o fossi e piantare alberi. Queste distanze sono ulteriormente specificate nei regolamenti comunali. Generalmente per le costruzioni devono essere mantenuti 3 metri di distanza. Se la distanza legale viene violata, può essere richiesta la riduzione in pristino, ossia la demolizione della costruzione che eccede le distanze consentite.

  • Luci e vedute: ogni proprietario ha il diritto a ricevere aria e luce dalle finestre del proprio edificio. Allo stesso tempo ha il diritto di non essere esposto a sguardi indiscreti o a minacce della sicurezza propria. Sono luci le aperture nel muro che non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino; sono vedute le aperture che consentono di affacciarvisi (almeno 1.5 metri dal vicino). Per questo motivo luci e vedute devono rispettare certe distanze.
  • Immissioni: immissioni di fumo, calore, odori, suoni sono possibili entro il limite della normale tollerabilità. Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni o propagazioni dal fondo vicino se queste non superino la capacità di sopportazione dell’uomo medio.
  • Acque: Il proprietario del fondo ha diritto di utilizzare le acque e può anche disporne a favore di altri, a patto che le acque possano defluire nei fondi altrui, per servirsene a loro volta.ione: è un modo di acquisto della proprietà delle cose mobili smarrite dal proprietario.

5. Tipologie di proprietà

• Proprietà fondiaria: riguarda terreni agricoli e edificabili, con norme specifiche per la tutela dell’ambiente e dell’agricoltura.
• Proprietà edilizia: regole su costruzione, distanze tra edifici, vincoli urbanistici.
• Proprietà rurale: regolata per favorire lo sviluppo dell’agricoltura.

6. Modi di acquisto e perdita della proprietà

• A titolo originario (l'acquisto avviene in modo indipendente dal precedente proprietario, senza che il diritto venga trasmesso da un altro soggetto. La proprietà nasce ex novo in capo all’acquirente):

  • Occupazione: appropriazione di beni senza proprietario.

Quali sono le cose di senza proprietario?

‐ Le cose abbandonate, le cose del cui possesso il proprietario si liberato.

‐ Gli animali che formano oggetto di caccia e pesca

Di acquisto della proprietà si può parlare anche per quanto riguarda l’occupazione delle cose mobili altrui con il consenso, espresso o tacito, del proprietario. È il caso di chi coglie fiori o funghi e tartufi nel fondo del vicino. In questo caso non si tratta di cose di nessuno, ma di frutti naturali del fondo e appartengono al proprietario.

• Invenzione: è un modo di acquisto della proprietà delle cose mobili smarrite dal proprietario. Queste cose hanno ancora un proprietario anche se egli ne ha perduto il possesso, pertanto non possono essere oggetto di occupazione. Chi trova una cosa mobile smarrita deve restituirla al proprietario o consegnarla presso il Comune dove verrà reso pubblico il ritrovamento in un apposito albo. Trascorso un anno dalla pubblicazione senza che lo smarritore si presenti, questi perde la proprietà della cosa e ne diventa proprietario il ritrovatore. Per invenzione si può diventare proprietari di un tesoro, cioè di ogni cosa mobile nascosta o sotterrata di cui nessuno può provare di essere proprietario. Se il ritrovamento è fatto dal proprietario del fondo il tesoro è suo, se è fatto da altri dovranno dividersi il tesoro.
• Accessione: acquisizione di beni che si uniscono naturalmente o artificialmente a una proprietà.

Ci sono 3 tipi di accessione:

1. Accessione di cosa mobile a cosa immobile: ogni bene materialmente unito ad un bene immobile diventa proprietà del proprietario del bene immobile. (Es. il proprietario di un suolo diventa proprietario dell’edificio che sarà costruito sopra).
2. Accessione di cosa immobile a cosa immobile: avviene nel caso dell’alluvione (il proprietario del fondo a valle acquista per accessione la maggiore estensione delle sue terre) e dell’avulsione (il proprietario che subisce una riduzione del fondo dovrà essere indennizzato da colui che ne ha tratto una maggiore estensione).
3. Accessione di cosa mobile a cosa mobile: se cose mobili appartenenti a diverso proprietario si uniscono o si mescolano irreversibilmente tra loro, il proprietario della cosa principale lo diventa anche della cosa che si è unita, pagando all’altro il valore della sua cosa. (Vernice sulla macchina). Se nessuna delle due cose può essere considerata principale si avrà la comproprietà della cosa risultante dall’unione o dalla commistione in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno.

   • Unione e la commistione: èil modo di acquisto di cose mobili appartenenti a diverso proprietario che si uniscono o mischiano irreversibilmente. Corrisponde alla terza forma di accessione.

   • Specificazione: è il modo di acquisto della proprietà della materia da parte di chi la usa per formare una nuova cosa. (lo scultore che fa la statua di marmo)
   • Usucapione: acquisto per possesso continuato e pacifico per 20 anni per gli immobili, 10 per mobili registrati. È irrilevante che il possesso sia di buona o mala fede, occorre però che il possesso avvenga alla luce del sole e davanti agli occhi di tutti, che non sia violento e continuato (che non ci siano azioni in giudizio).

• A titolo derivativo (l'acquisto avviene per trasferimento da un precedente proprietario, che cede il diritto di proprietà a un nuovo soggetto):

  • Contratto (es. compravendita, donazione).

  • Successione ereditaria.

7. Le azioni a difesa della proprietà

Le azioni petitorie sono tutte quelle azioni a difesa della proprietà. Esse sono:

1. Azione di rivendicazione: azione che spetta al proprietario di un bene per rivendicarne la proprietà e chiederne la restituzione, dal momento che questo bene è posseduto o in detenzione da altri. L’attore deve dare la prova del proprio diritto di proprietà per ottenere dal giudice l’ordine alla restituzione del bene in questione. L’azione di rivendicazione non si prescrive, così come il diritto di proprietà..
2. Azione negatoria: azione che spetta al proprietario contro chi pretende di avere diritti reali minori sulla cosa. Attraverso questa azione il proprietario mira ad ottenere dal giudice l’accertamento dell’inesistenza del diritto altrui e l’ordine affinché questo cessi di molestare la proprietà.
3. Azione di regolamento di confini: spetta a ciascuno dei proprietari aventi un fondo o un immobile confinante, quando è incerto il confine che li separa. Attraverso questa azione vengono accertati i confini. (Diversa è l’apposizione di termini che consiste nella delimitazione diretta dei confini.).