1. Le trattative e la responsabilità precontrattuale

La fase di formazione del contratto inizia con le trattative, durante le quali le parti negoziano i termini dell’accordo. Esse devono svolgersi secondo il principio di buona fede.

Se una parte interrompe ingiustificatamente le trattative dopo aver creato un affidamento nell’altra, può incorrere in responsabilità precontrattuale, che comporta il risarcimento del danno da interesse negativo (costi sostenuti e perdita di altre opportunità).

2. I rapporti giuridici preparatori

I rapporti giuridici preparatori sono situazioni in cui una parte assume un impegno preliminare, come nel caso del contratto preliminare, in cui le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo.

Gli strumenti giuridici che si possono utilizzare a tal fine sono diversi (prenotazione, prelazione, proposta irrevocabile, opzione, contratto preliminare), ma una distinzione fondamentale tra essi è costituita dal fatto che lo strumento prescelto può vincolare una sola o entrambe le parti.

3. L'obbligo di contrarre

Esistono situazioni in cui un soggetto è obbligato a concludere un contratto:

• Obblighi legali, come nel caso dei servizi pubblici (ad esempio, quando la produzione e/o la distribuzione di un certo prodotto sia riservata a una sola impresa pubblica o privata. Il monopolista ha l’obbligo di contrarre con chiunque ne faccia richiesta).
• Obblighi negoziali, derivanti da un accordo tra le parti.

4. Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo. Deve avere la stessa forma richiesta per il contratto definitivo (ad esempio, forma scritta per la compravendita immobiliare). Se una parte si rifiuta di adempiere, l’altra può:

Chiedere l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Domandare il risarcimento dei danni mediante la disciplina della caparra confirmatoria: se recede il creditore, quest’ultimo deve restituire il doppio della caparra. Se recede il debitore, il creditore si tiene la caparra.

Il contratto preliminare dal 2005 si registra pure nei registri immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari non è obbligatoria, ma è altamente consigliata. La trascrizione offre una maggiore tutela all'acquirente rispetto alla semplice registrazione come ad esempio, diventa opponibile ai terzi.

5. La prelazione

La prelazione è il diritto di un soggetto di essere preferito ad altri nella stipulazione di un contratto. Può essere:

• Legale, imposta dalla legge (es. diritto di prelazione degli affittuari su un immobile in vendita).
• Volontaria, stabilita per accordo tra le parti.

6. L’obbligo di non discriminare

Chiunque offra beni o servizi al pubblico non può rifiutarsi di contrattare per motivi discriminatori (razza, sesso, religione, ecc.). Questo principio limita l’autonomia contrattuale per garantire il rispetto dei diritti fondamentali.