1. Nozione di comunione

La comunione si ha quando un bene è in proprietà comune a più soggetti, i quali ne detengono una quota indivisa.

È regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile (Libro 3 - Della Proprietà).

Ogni partecipante ha il diritto di godere del bene, ma nel rispetto degli altri.

2. Interessi individuali e interesse collettivo

La gestione della comunione deve bilanciare gli interessi individuali di ciascun soggetto con l'interesse collettivo.

Le decisioni più importanti devono essere prese con il consenso della maggioranza (o in alcuni casi, all'unanimità).

3. La comunione ordinaria

• Si distingue tra:

  • Comunione volontaria: dipende dalla volontà dei partecipanti. Avviene nel caso in cui più persone decidono volontariamente di comperare insieme un medesimo bene diventandone comproprietari (acquisto in comproprietà);

  • Comunione incidentale: se non dipende dalla volontà dei partecipanti, senza la volontà di entrambi (eredità divisa tra più persone).
  • Comunione forzosa: se i partecipanti non si possono opporre, ovvero se essa avviene che lo vogliano o no (parti comuni di un edificio).
• La coesistenza sulla medesima cosa dell’uguale diritto di più persone si realizza mediante la ideale scomposizione della cosa in una pluralità di quote. Ovvero la cosa comune si scompone in tante quote quanti sono i partecipanti, a seconda del loro contributo.
• Per quanto riguarda le facoltà di godimento della cosa:

  • L’uso della cosa comune (modificazioni) spetta a ciascun partecipante, il quale non deve però alterarne la destinazione economia e deve comportarsi in modo da non impedirne l’uso da parte di ciascun altro partecipante.

  • L’amministrazione della cosa comune (innovazioni): spetta collettivamente ai partecipanti che deliberano a maggioranza di quote. Per gli atti di straordinaria amministrazione è necessario il voto favorevole dei 2/3 dei possessori di quote.
• Per quanto riguarda la disposizione della cosa:

  • Ciascun partecipante può alienare la propria quota, darla in usufrutto ecc… senza il consenso degli altri.

  • L’intera cosa comune non si può vendere se non con il consenso unanime dei partecipanti.

4. Il condominio negli edifici

È una forma particolare di comunione che riguarda edifici con più unità immobiliari.

Le parti comuni (scale, tetto, cortili) appartengono ai condomini in proporzione alle quote millesimali.

Il condominio differisce dalla comune comproprietà per la sua più complessa organizzazione.

L'assemblea condominiale decide sulla gestione delle parti comuni con maggioranze variabili a seconda dell'importanza delle decisioni.

5. Deliberazioni assembleari e regolamento di condominio

Le deliberazioni assembleari sono vincolanti per tutti i condomini e devono rispettare la legge.

Il regolamento di condominio stabilisce le norme di utilizzo e gestione delle parti comuni.

6. La multiproprietà

Forma particolare di comunione dove il diritto di godimento di un bene è suddiviso nel tempo tra più soggetti.

Tipica nei villaggi turistici e residenze vacanziere.

Ogni titolare può usufruire del bene in un periodo prestabilito.